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融创服务危机四伏:体量小、价格高,九成物业收入靠融创中国

2020-11-10 12:08:00 贝多财经

最近,地产物业很热闹,扎堆上市现象明显。今年10月30日,世茂服务、合景悠活登陆港交所。当前,金科服务、融创服务已经启动了招股,恒大物业等也在路上。

同时,地产物业也很萧条。上市首日,第一服务控股、世茂服务、合景悠活均遭市场冷遇,并在IPO首日破发。其中,仅有世茂服务首日保住了16.6港元/股的发行价。

但截至11月收盘,第一服务控股、世茂服务、合景悠活均未在交易日重新超越发行价。而这对于即将在港上市的金科服务、融创服务来说,无疑是一个极其明显的信号——物业股买不得。

也正因此,11月9日开启招股的融创服务,即便拥有腾讯、高瓴资本等明星投资机构做基石,依然未能让投资者放心申购。数据显示,融创服务首日超额认购倍数仅有1倍,远低于同期招股的生物药类公司德琪医药。

融创服务“遇冷”背后:体量小、价格高,九成物业收入靠融创中国

 

九成物业收入靠融创中国

贝多财经了解到,融创服务拟发行6.9亿股股份。其中,香港发售4830万股,国际发售6.42亿股,每股发售价介于10.55港元至12.65港元。根据计算,预计其最多募集资金87.3亿港元,预计11月19日正式挂牌上市。

截至2020年6月30日,融创服务合约总建筑面积为2.32亿平方米,覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。管理660处物业,包括418处住宅物业及242处非住宅物业,在管总建筑面积达1.05亿平方米。

作为融创中国旗下的物业管理服务商,融创服务对融创中国(融创集团)的依赖性极强。根据招股书,2017-2020年6月末,融创服务管理母公司物业产生的收入占比分别为99.4%、99.1%、99.6%及86.6%,独立第三方收入占比极小。

换句话说,融创服务的成长主要靠融创中国的“输血”。数据显示,截至2020年9月30日,融创服务的合约总建筑面积为2.47亿平方米,共计覆盖1284个项目。其中,仅有合约建筑面积为5930万平方米的409个项目为外拓项目。

融创服务“遇冷”背后:体量小、价格高,九成物业收入靠融创中国

 

根据招股书,2017-2019年,融创集团作为融创服务的单一最大客户,向其提供非业主增值服务和物业管理服务分别为6亿元、11.3亿元、17.4亿元,占融创服务总收入的53.7%、61.3%、61.6%。

融创服务在招股书中表示,为拓展客户群及减少对融创集团的依赖,融创服务自2019年起采取了一系列措施积极开展项目外拓。自2019年起至 2020年9月30日,累计获取提供物业管理服务的外拓项目合计56个。

体量远逊于头部,市盈率偏高

据了解,融创服务的主营业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。2020年上半年,三者营收占比分别为58.8%、37.8%和3.4%,分别贡献了10.53亿元、6.76亿元、6157.3万元的收入。

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整体来看,招股书显示,融创服务2017年、2018年、2019年营收分别为11.12亿、18.42亿、28.27亿元,年复合增长率为59.5%。同期,利润分别为4296万元、9831万元、2.7亿元,年复合增长率为150.7%。

2020年上半年,融创服务营收17.9亿元,2019年同期的营收11.7亿元,同比增加52.99%。同期,净利润为2.51亿元,同比2019年上半年的5362.5万元,增长367.6%。

事实上,融创服务虽然增速较快,但与其他物业管理公司的体量并不算大,其营收规模、合约面积及在管面积均远低于万科物业、碧桂园服务、恒大物业、绿城服务等。

其中,万科物业2019年营业收入127亿元、碧桂园服务96.5亿元、恒大物业43.8亿元,而融创服务在2019年的营收仅为28.3亿元,营收规模与万科物业等差距明显,仅相当于万科物业的五分之一。

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截至6月30日,融创服务的整体平均物业管理费约为每月每平方米3.03元,住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2.7元,同日非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7.72元。

值得关注的是,对比融创服务早前的招股书发现,相较于2020年3月31日的数据,融创服务的住宅及非住宅平均物业管理费均有所下降,整体平均物业管理费下降约10.9%。

中泰国际11月9日发布对融创服务的研报称,融创服务2019年市盈率约为101.4-121.6倍,高于行业平均水平。考虑该公司估值过高且近期几只物管首日均破发,中泰国际给予其69分,评级为“中性”。

贝多财经了解到,2020年以来,合计有5支物业新股在开盘首日破发。其中,仅在今年10月,就有3支物业新股。此外,卓越商企服务也在上市后第6日破发。就目前来看,融创服务也危机四伏。

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